जमीन खरेदी विक्री व्यवहार व नोंद

       आजही जमीन खरेदी विक्रीचा व्यवहार गुप्तपणे व झटपट करण्याचा दोन्ही पक्षाचा हेतू असतो. आपल्याला जमिनीचा चांगला भाव मिळत आहे, जमीन घेणारी व्यक्ती व्यवहारात नवीन आहे त्यामुळे त्याला हक्क व वारस यांची फारशी माहिती नाही यामुळे घाई करणे व विषय गोपनीय ठेवणे उचित असे विविध कारणाने जमीन खातेडी विक्रीचा व्यवहार गोपनीय राहतो. प्रत्येक्षात जमिनीच्या मालकी हक्काची नोंद होते त्यावेळी अडचणी निर्माण होतात किंवा होण्याचा संभव जास्त असतो. त्यात वारस हक्क,कायदेशीर व्यवहार न होणे ,पैसे कमी मिळणे ,ठरलेल्या व्यवहारापेक्षा नंतर जास्त पैसे मागणे, दबावाने होणारी विक्री ,राजकीय व सामाजिक कारणांमुळे नोंदीत अडवणूक इ.कारणांचा मोठ्या प्रमाणात समावेश होतो.

भविष्यात अश्या अडचणी होऊ नये म्हणून जमीन खरेदी करते वेळी जास्तीत जास्त बाबी तपासल्या पाहिजे. व्यवहारात सामान्य ज्ञानासाठी ३ टप्प्यात वर्गीकरण करता येईल.

अ.पहिला टप्पा -जमीन खरेदी पूर्वी तपासण्याच्या महत्त्वाच्या बाबी

१. जमिनीचा चालू ७/१२ काढून त्यावर मालकांचे नावे तपसावीत.

२.सदर जमीन विक्री करणार्याच्या नावावर कशी झाली आहे यासाठी किमान ३० वर्षांपासूनच्या सर्व फेरफार नोंदी तपासाव्यात.

३.जमिनीत हिस्सा मागतील असे हिस्सेदार आहेत का?

४.जमिनीच्या इतर ह्क्कामध्ये बँक,सोसायटी किंवा इतर वित्त संस्थेचा भर आहे का?

५.जमीन हि प्रत्येक्ष मालकाच्याच वहिवाटीत आहे का?

६.जमीन नावावर असलेले क्षेत्र व प्रत्येक्ष ताब्यात असलेले क्षेत्र यात तफावत आहे का?

७.सातबारा उतारावर असलेली किंवा तोंडी सांगण्यात आलेली विहीर,झाडे इ.बाबत प्रत्येक्ष पाहणी करून खात्री करावी.

८.जमिनीच्या इतर ह्क्कामध्ये कुल अथवा अन्य व्यक्तीचे हक्क आहे का ?

९.जमिनीच्या व्यवहारामुळे इतर लागू असलेल्या कायद्याचा भंग होतो का?

१०.पाट पाणी पाइपलाईन,वहिवाट रस्ता, झाडे इ. हक्क कसे आहेत.

ब.दुसरा टप्पा -जमीन खरेदी व्यवहार करते वेळी घ्यावयाची काळजी

१.भारतीय कायद्यान्वये १०० रुपयांपेक्षा जास्त किमतीच्या मिळकतीबाबत व्यवहार हा रजिस्टर असावा लागतो.म्हणजेच जमीन व्यवहार हा रजिस्टर असला तरच तो कायदेशीर ठरतो.

२.खरेदीखत लिहिते वेळी त्यातील मजकूर हा तज्ञ, माहितगार किंवा वकिलाच्या मार्फत केल्यास भविष्यात अडचणी येत नाहीत.

३.खरेदीखतामध्ये सामाईक विहीर, पाण्याचा साठा,फळझाडे ,बांधावरील झाडे,वहिवाट,रस्ते ,घर इ.बाबत स्पष्ट उल्लेख येतो कि नाही हे तपासले पाहिजे.

४.व्यवहाराने ठरवलेली जमिनीची रक्कम कशी दिली जाणार आहे त्याप्रमाणे व्यवहार व त्याचा उल्लेख खरेदीखतात यावा.

५.खरेदीवेली असलेले साक्षीदार हे नंतर न पलटनारे व शब्द पाळणारे असावेत.त्यासाक्षिदारांचे ओळखीचा पुरावा म्हणून मतदान कार्ड झेरोक्स बरोबर असावी.

६. व्यवहार रजिस्ट्रेशन साठी शासन नियमांचे स्टँप  ड्युटी व नोंदणी फी भरावी.

क.तिसरा टप्पा – जमीन खरेदीनंतर नोंद

१.प्रत्येक महिन्याच्या ५ तारखेला मागील महिन्याच्या झालेल्या जमिनीच्या व्यवहाराची माहिती रजिस्टर कार्यालयातून तह्शीलदार व त्यांच्याकडून तलाठ्याकडे जाते.

२.जर तलाठी ह्यांचे कडे माहित आली नसेल तर स्वताहून त्यांच्याकड खरेदीखताची प्रत जोडून अर्ज करावा.

३.तलाठी यांच्याकड अर्ज सादर करताना खरेदिखातासोबत खरेदी केलेल्या जमिनीचे ७/१२,८ अ चे उतारे व विक्री करणारा मालकाचे पत्ते द्यावेत.

४.अर्ज दिल्यानंतर त्याची नोंद फेरफार नोंद लिहिली जाते.

५.फेरफार नोटीस संबंधिताना देण्यात येते यात खरेदी दिनांक,गट क्र,क्षेत्र,आकार,दस्त क्रमांक,सर्व व्यक्तींची नावे,यात अचूकता आहे कि नाही हे तपासणे.

६.नोटीस पाठविल्यानंतर १५ दिवसांचा कालावधी देण्यात येतो.

७.कोणत्याही प्रकारची कोणाची हरकत आली नाही तर मंडळ अधिकारी १५ दिवसानंतर नोंद प्रमाणित करतात. त्यात ते नोंदणीकृत खारेदिखातावरून पडताळून पाहिले संबधितांना नोटीस रुजू. नंतर हरकत नाही असा शेरा देतात.

८..फेरफार नोंद प्रमाणित झाल्यानंतर लगेचच ७/१२ नोंदीची कार्यवाही करण्यात येते त्यात नावांची दुरुस्ती केली जाते. व असे दुरुस्तीचा ७/१२ व ८ अ चा उतारा प्राप्त झाल्यानंतर खरेदी नंतरची नोंद पूर्ण होते.